DSR이란? 이해하기

DSR이란? 대출심사의 핵심, 실제 계산으로 이해하기

주택담보대출을 신청할 때 반드시 등장하는 용어가 있습니다. 바로 **DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)**입니다.
이 글에서는 DSR이 무엇인지, 어떻게 계산되는지, 그리고 어느 수준까지 허용되는지를 실제 사례를 통해 쉽게 설명드리겠습니다.

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DSR이란 무엇인가요?

DSR은 연소득 대비 연간 모든 대출의 원리금(원금+이자) 상환액의 비율을 뜻합니다.
즉, 내가 1년에 얼마를 벌고, 그 중 얼마를 대출 상환에 쓰는지를 나타냅니다.

• DSR = 연간 대출 상환액 ÷ 연소득 × 100
• 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부 등 모든 대출의 원리금이 포함됩니다.

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DSR은 몇 %까지 가능할까?

소득 구간적용	DSR 기준
연소득 8,000만 원 이하	40% 이하
연소득 8,000만 원 초과	최대 50%까지 가능

은행에 따라 내부 기준이 다를 수 있지만, 40%를 기본 한도로 잡는 경우가 대부분입니다.

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실제 사례로 보는 DSR 계산

• 주택담보대출 금리: 연 4% (40년 원리금균등 상환)
• 신용대출 금리: 연 5% (5년 원리금균등 상환)
• 신용대출은 2천만 원 고정
• 연봉: 3,000만 원 / 5,000만 원 / 8,000만 원 / 1억 원
• 대출금: 3억 / 5억 / 8억 / 10억 원 기준

아래는 조건에 따라 계산한 DSR 수치입니다.

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💡 DSR 계산 결과 요약표

연봉	주담대	금액신용대출	포함연간 상환액	DSR (%)
3,000만 원	3억	❌ 없음	약 1,504만 원	50.1%
3,000만 원	3억	✅ 있음	약 1,957만 원	65.2%
3,000만 원	5억	❌ 없음	약 2,507만 원	83.6%
3,000만 원	5억	✅ 있음	약 2,960만 원	98.6%
5,000만 원	5억	❌ 없음	약 2,507만 원	50.1%
5,000만 원	5억	✅ 있음	약 2,960만 원	59.2%
8,000만 원	5억	❌ 없음	약 2,507만 원	31.3%
8,000만 원	5억	✅ 있음	약 2,960만 원	37.0%
1억 원	5억	❌ 없음	약 2,507만 원	25.0%
1억 원	5억	✅ 있음	약 2,960만 원	29.6%

대출금이 많거나 연봉이 적을수록 DSR은 급격히 상승하며, 40%를 넘기면 대출 심사에서 거절될 가능성이 높아집니다.

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DSR 기준을 초과하면 어떻게 될까?

예를 들어, 연봉 5천만 원의 사람이 주담대 5억 원 + 신용대출 2천만 원을 신청하면 DSR이 59.2%입니다. 이는 기본 한도 40%를 초과하기 때문에 대출 승인이 어려울 수 있습니다. 이 경우 가능한 대안은 다음과 같습니다:

• 대출 기간을 늘려 원리금 부담을 낮춘다 (예: 30년 → 40년)
• 신용대출을 선상환하거나 줄인다
• 대출 금액을 줄인다

  

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정리하며: DSR을 먼저 계산하라

대출 한도를 확인하기 전, 은행 앱이나 온라인 계산기를 통해 DSR부터 체크해보는 것이 현명한 접근입니다.
내가 감당할 수 있는 수준이 얼마인지 스스로 확인하는 것이야말로 가장 안전한 대출 전략입니다.

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DSR 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. DSR이란 무엇인가요?
A1. DSR(Debt Service Ratio)은 연소득 대비 연간 모든 대출 원리금(원금+이자) 상환액의 비율로, 대출자의 상환 능력을 판단하는 지표입니다.

Q2. DSR 기준은 몇 %까지 가능한가요?
A2. 일반적으로 연소득 8천만 원 이하는 DSR 40% 이하, 그 이상은 최대 50%까지 가능합니다.

Q3. DSR이 높으면 대출이 안 되나요?
A3. 네. DSR 기준을 초과하면 대출 한도가 제한되거나 승인 자체가 거절될 수 있습니다.

Q4. DSR 계산에 포함되는 대출은 어떤 게 있나요?
A4. 주택담보대출, 신용대출, 전세자금대출, 자동차 할부, 학자금 대출 등 모든 금융권 대출의 원리금 상환액이 포함됩니다.

Q5. DSR은 부부 소득을 합산해서 계산하나요?
A5. 기본적으로 개인별로 계산하지만, 일부 공동명의 대출이나 보금자리론 등에서는 부부 합산 소득으로 적용되기도 합니다.

Q6. 신용대출이 없어도 DSR이 높게 나올 수 있나요?
A6. 네. 고액의 주택담보대출이나 짧은 상환기간을 설정할 경우, 신용대출이 없어도 DSR이 높게 나올 수 있습니다.

Q7. DSR 계산 시 적용되는 금리는 어떤 기준인가요?
A7. 신청한 상품의 실제 금리와 대출 기간, 상환 방식(원리금균등/원금균등 등)에 따라 적용되는 금리가 달라집니다.

Q8. DSR 낮추는 방법이 있나요?
A8. 대출기간을 늘리거나 기존 대출을 상환하고, 대출금액 자체를 줄이면 DSR을 낮출 수 있습니다.

Q9. DSR과 DTI의 차이는 무엇인가요?
A9. DTI는 주담대의 원리금과 기타 대출의 이자만 포함하지만, DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 포함합니다. DSR이 더 엄격한 지표입니다.

Q10. DSR이 낮다고 무조건 대출이 승인되나요?
A10. 아닙니다. DSR은 기본 심사 기준 중 하나일 뿐이며, 신용점수, 직업 안정성, 담보 가치 등 다른 요소도 함께 평가됩니다.

 

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