LTV란? 이해하기

LTV란? 대출 가능 금액을 결정짓는 핵심 규제 기준

주택담보대출에서 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 **LTV(Loan To Value)**입니다.
LTV는 얼마까지 대출이 가능한지를 결정짓는 핵심 기준으로, 대출 심사에서 빠질 수 없는 요소입니다.

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LTV란 무엇인가요?

**LTV(담보인정비율)**란 주택의 가치 대비 대출금액의 비율을 뜻합니다.
쉽게 말해, 집값이 10억일 때 LTV가 70%라면 최대 7억까지 대출 가능하다는 뜻입니다.

• LTV = (대출 가능 금액 ÷ 주택 시세) × 100
• 담보로 제공하는 주택의 감정가액이 기준이 되며, 지역, 보유 주택 수, 구매 목적 등에 따라 LTV 기준이 달라집니다.

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LTV는 몇 %까지 가능할까?

구분	LTV 한도
투기과열지구	40~50%
조정대상지역	60%
비규제지역	70%
생애 최초 구입자	최대 80%

최근에는 신혼부부, 다자녀 가구, 생애 최초 주택 구입자에 대해 **LTV 우대(최대 80%)**를 제공하는 정책도 시행 중입니다.

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LTV 계산 예시

아래는 주택 가격에 따라 LTV가 실제 얼마까지 대출 가능한지를 정리한 표입니다.

주택 시세	LTV 40%	LTV 60%	LTV 70%	LTV 80% (우대)
4억 원	1.6억	2.4억	2.8억	3.2억
6억 원	2.4억	3.6억	4.2억	4.8억
8억 원	3.2억	4.8억	5.6억	6.4억
10억 원	4억	6억	7억	8억

예시 설명:
집값이 6억이고 규제지역이 아니면 최대 4.2억(70%)까지 대출이 가능합니다.
하지만 투기과열지구에서는 2.4억(40%)까지로 제한될 수 있습니다.

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LTV 기준을 초과하면 어떻게 될까?

LTV를 초과하는 대출은 승인되지 않습니다.
또한 보금자리론 등 정책 상품을 이용하는 경우, LTV 기준을 한 번이라도 초과하면 전액 탈락입니다.

이럴 때 가능한 대안은?

• 자기자본을 늘리거나,
• 공동담보를 제공하거나,
• 전세자금/신용대출과 분리된 이원화 구조로 설계하는 방법이 있습니다.

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🔗 LTV 계산기 바로가기

LTV는 계산이 단순하지만, 지역 및 주택 조건에 따라 기준이 달라질 수 있기 때문에 실제 계산기는 더욱 정확한 가이드를 줍니다.

LTV 계산기 바로가기

사이트명	특징	링크
한국주택금융공사	보금자리론 등 정책상품에 맞는 LTV 확인 가능	LTV 계산기 바로가기
KB 부동산	실거래가 기준 주택 시세 조회 후 대출비율 확인 가능	KB 시세 조회
핀다	신용점수, 지역, 소득 조건 입력해 자동 계산	핀다 대출 계산기

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. LTV는 지역마다 다르게 적용되나요?
A1. 네. 투기과열지구, 조정대상지역, 비규제지역마다 LTV 한도가 달라집니다.

Q2. LTV를 초과한 대출은 받을 수 없나요?
A2. 보통 승인 불가입니다. 일부 비규제 금융사에서는 추가 보증으로 가능할 수 있으나 매우 제한적입니다.

Q3. 집값이 떨어지면 기존 대출도 문제가 되나요?
A3. 가능성 있습니다. LTV 기준 초과로 전환대출이나 추가대출이 막히는 경우도 있습니다.

Q4. 담보가 2채 이상이면 LTV는 합산되나요?
A4. 담보마다 따로 계산하지만, 총 대출한도에서는 통합 심사됩니다.

Q5. 실제 LTV는 감정가 기준인가요, 시세 기준인가요?
A5. 일반적으로는 감정가 또는 KB시세 기준 중 낮은 값을 기준으로 산정됩니다.

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LTV는 단순한 비율이지만, 대출 한도를 결정짓는 기준선입니다.
따라서 주택담보대출을 고려 중이라면 LTV부터 반드시 점검하고, 정책 변화도 꾸준히 체크하는 것이 중요합니다.

 

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